הסיבה העיקרית להתפתחות זיהום אוויר בתוך חללים סגורים של מבנים ציבוריים ובתים פרטיים היא גידול והתרבות של מזהמים ביולוגים בתוך מערכת מיזוג האוויר של המבנה או הבית פרטי.
המזהמים שעשויים להתפתח בתוך מערכת מיזוג האוויר הם מגוון רחב של סוגי עובשים שחלקם עשויים לייצר "מיקוטוקסינים" (חומרים רעילים שעלולים לגרום למחלות קשות אצל בני אדם, במיוחד אצל אנשים בעלי אלרגיות ולחולי אסמה), בקטריות, פטריות למיניהן, חיידקים כגון חיידק הליגיונלה הידוע לשמצה ועוד סוגים רבים של מזהמים ביולוגים.
הבקטריות המתפתחות במזגנים הן הגורם לתופעה מוכרת של ריחות לא נעימים הנפלטים מהמזגן. אנשים רבים מתלוננים כי עם הפעלת המזגן הם חשים בריחות של תחב, רטיבות, ריחות המזכירים "גרביים רטובות" ועוד דימויים יצירתיים שכולם נובעים מאותה הסיבה – התפתחותן של בקטריות במערכת מיזוג האוויר. מעבר לאי הנוחות הנוצר בשל הריחות הנפלטים מהמזגן, התפתחותן של הבקטריות, העובשים והחיידקים עשויה להיות מסוכנת מאוד לבני אדם ולבעלי חיים השוהים בסביבת מזגן "מזוהם" ונושמים את האוויר הנפלט ממנו.
הגורם המאפשר את התפתחותן המהירה של המזהמים הביולוגים במערכת מיזוג האוויר הוא שילוב של תופעה בשם קונדנסציה או עיבוי, הנוצרת כתוצאה מהפרשי טמפרטורה בין סוללה הקירור המותקנת ביחידת המיזוג הפנימית לאוויר החם והלח המאפיין את חודשי הקיץ, כאשר האוויר החם עובר דרך הסוללה הקרה מתרחש תהליך פיזיקאלי של התעבות אדי המים הנמצאים באוויר (הלחות באוויר) הנהפכים לטיפות מים אשר נוצרות על גבי הסוללה הקרה, משם נופלות למגש מתכתי בתחתית היחידה ויוצאות לפתח הניקוז המזרים אותם אל מחוץ למבנה. אותה תופעה מתרחשת גם כאשר מוצאים בקבוק של מים קרים מהמקרר ותוך מספר שניות הוא מתמלא רטיבות שהופכת לטיפות הנוזלות על הדופן החיצונית של הבקבוק – זו היא גם תופעת קונדנסציה המתרחשת על בקבוק המים הקרים בשל הפרשי הטמפרטורות עם הסביבה בה מצוי הבקבוק מחוץ למקרר. תופעת הקונדנסציה היא ההסבר לכך שהמזגן מייצר לאורך כל זמן הפעלתו כמויות גדולות של מים המטפטפים מצינורות התלויים מחוף לבניין. סוללות הקירור של המזגן הנמצאת במצב של לחות גבוהה ורטיבות לאורך כל שעות פעילות המזגן ומהווה קרקע פורייה להתפתחות של אותם מזהמים ביולוגים אשר מוצאים בסביבה הרטובה והלחה של פנים יחידת האיוד מקום אידיאלי להתפתח ולגדול. התפתחות בקטריות וחיידקים ביחידות מיזוג אוויר היא בעיה נפוצה ביותר הקיימת בכל המזגנים הביתיים והמוסדיים וגורמת לירידה חדה באיכות האוויר הקיימת בחלל החדר. תופעה זו בה יחידת המיזוג גורמת להתפתחותם המהירה של מזהמים ביולוגים הנפלטים לחלל החדר בתהליך מיזוג האוויר נקראת בשם "תסמונת הבניין החולה"
(The "Sick Building Syndrome") ומאמרים רבים נכתב על השפעותיה המסוכנות.
טיפול שוטף ופשוט ליחידות מיזוג האוויר תוך שימוש בתכשירי ניקוי וחיטוי המתאימים יחסל כל הצטברות של מזהמים שכבר התפתחה במערכת המיזוג וימנע התפתחות עתידית וכך ובטיח כי האוויר הנפלט מהמזגן יהיה באיכות הגבוהה ביותר שניתן.
טיפול תקופתי מתאים, תוך מתן תשומת לב ראויה לפוטנציאל המסוכן הקיים באוויר הנפלט מהמזגן יבטיח את בראיות דיירי הבניין וימנע את התפתחותה של תסמונת הבניין החולה והמחלות הקשורות בה.
